(ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் மசோதா பாராளுமன்றத்தில் தாக்கல் செய்தபோது அசோக் மெகான் பதவியை ராஜினாமா செய்துவிட்டார் என்பது வேறு விஷயம்.)
அதோ இதோ என்று சொல்லிக்கொண்டிருந்த இந்திய ரியல் எஸ்டேட் மசோதா ஒரு வழியாக 12.6.2013 அன்று ஒருமனதாக தாக்கல் செய்யப்பட்டுவிட்டது. ஆதர்ஷ் குடியிருப்பு மோசடி, மும்பை தானே குடியிருப்பு விபத்து போன்ற விஷயங்கள்தான் இந்த ரியல் எஸ்டேட் மசோதாவை விரைந்து தாக்கல் செய்ய வைத்ததாக சொல்லப்படுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் மசோதாஎன்பது ஏதோ நிலம் வாங்கும் புரோக்கர்களை கட்டுப்படுத்துவதும், சொத்து பரிமாற்றங்களை கண்காணிப்பதும்தான் என்று பலர் நினைத்துக்கொண்டிருக்கிறார்கள். ஆனால் இது பெருமளவு கட்டுநர்களை கட்டுப்படுத்தக் கூடியதாகும்.
ரியல் எஸ்டேட் மோசடியை களைவது, வரி ஏய்ப்பு ஏற்படாமல் கண்காணிப்பது, ஆயிரம் ச.மீ. அல்லது 12 குடியிருப்புகளுக்கு மேல் உள்ள கட்டிடங்களை கட்டும் பில்டர்களை கண்டிப்பாக பதிவு செய்ய வலியுறுத்துவது, பொதுமக்களை ஏமாற்றும் பில்டர்களை தண்டிப்பது,
இடைத் தரகர்களை அகற்றுவது, விதிகளையும் சட்டங்களையும் மீறாத கட்டுமானங்களை உருவாக்குவது போன்ற பயனுள்ள அம்சங்களை அடக்கியதுதான் ரியல் எஸ்டேட் மசோதாவாகும்.
சென்ற ஆண்டு குளிர் கால கூட்டத்தொடரிலேயே தாக்கல் செய்யப்பட இருந்த இந்த மசோதா பல்வேறு விவாதங்களுக்கு பிறகு இந்த ஆண்டு ஓகே ஆகியிருக்கிறது. இந்த மசோதா எப்படி பலன் தரும் என
அகில இந்திய கட்டிட வல்லுநர் சங்கத்தின் BAI முன்னாள் தலைவர் திரு.ராதாகிருஷ்ணன் அவர்களை சந்தித்து கேட்டபோது:
“மோசடி என்பது கட்டுமானத்துறையில் மட்டுமல்ல. சிட் பண்ட் மற்றும் ஃபைனான்ஸ் கம்பெனிகள், தவணை முறையில் பொருட்களை விற்பனை செய்யும் நிறுவனங்கள் போன்றவற்றில் நிறைய மோசடிகள் நடக்கின்றன. அவற்றோடு ஒப்பிடும்போது கட்டுமானத்துறையில் மோசடிகள் நடைபெறுவது மிகவும் குறைவு. அதுவும் எங்களைப் போன்று BAI மற்றும் ஃப்ளாட் புரமோட்டர்ஸ் அசோசியேஷனில் உறுப்பினராக இருப்பவர் எவரும் இது போன்ற செயல்களில் ஈடுபடுவது கிடையாது. எந்த சங்கங்களிலும் சேராத தன்னிச்சையான கயமைத் தன்மை மிக்க ஒன்றிரண்டு நபர்கள் தான் கட்டுமானத்துறையில் இது போன்ற மோசடி செயல்களில் ஈடுபடுகிறார்கள். இவற்றைத் தடுப்பதற்கென்றே பாராளுமன்றத்தில் ரியல் எஸ்டேட் மசோதா ஒன்று தாக்கல் செய்யப்பட்டு ஏகமனதாக ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டுள்ளது.
பாராளுமன்றத்தின் அடுத்த கூட்டத்தொடரில் இம்மசோதா நடைமுறைக்கு கொண்டுவரப்படும். புராஜெக்டகளை முடித்த பிறகு பில்டிங் கம்ப்ளீஷன் சர்டிபிகேட் வாங்க வேண்டும். விதிகளை மீறிய கட்டிடங்களை வரைமுறைபடுத்துவதற்காக ஒரு கமிட்டி அமைக்கப்பட்டு அந்த கமிட்டியின் பரிந்துரைகள் பரிசீலனையில் உள்ளன.
தற்போது நிலவி வரும் பொருளாதார தேக்க நிலையினால் 40 சதவிகித குடியிருப்பு புராஜெக்டுகளும், 60 சதவிகித வணிக வளாக புராஜெக்டுகளும் விற்பனையாகமால் இருக்கின்றன. அரசு வழிகாட்டு மதிப்பும் உயர்ந்துவிட்ட காரணத்தினால் குடியிருப்புகள் முழுமையாக விற்கமுடியாத நிலை உள்ளது. மேற்கண்ட மசோதாஅறிமுகப்படுத்தப்பட்டு நடைமுறைக்கு வந்தால் கட்டுமானத்துறையில் உள்ள எல்லா பிரச்சினைகளும் தீர்க்கப்பட்டு தேக்கநிலையில் உள்ள எல்லா குடியிருப்பு களும் விற்றுத் தீர்ந்துவிடும்” என்றார்.
FACEAT மாநிலத் தலைவர் பொறி . எஸ். ராஜேந்திரன் அவர்களை சந்தித்து இதுபற்றி கேட்டபோது: “கட்டுமானத் துறையில் நிரந்தரமாக காலூன்றி தொழில் செய்து வருபவர்கள் ஏமாற்று வேலைகளை செய்வதில்லை. இத்துறைக்குள் புதிதாக நுழைபவர்கள் உடனடியாக பணம் சம்பாதிக்க வேண்டும் என்ற பேராசையால் பிரமாண்டங்களை ஏற்படுத்தி பொய்யான வாக்குறுதிகளைக் கொடுத்து, வாடிக்கையாளர்களைக் கவர்ந்து பணத்தை கறந்து விடுகிறார்கள். இப்படிபட்டவர்கள் எல்லாவற்றிற்கும் துணிந்தவர்கள்; பின்னால் தனக்கு ஏற்படப்போகும் அவப்பெயர்களைப் பற்றி கவலை கொள்ளாதவர்கள்.
இது கட்டாயமாக கண்டிக்கப்பட வேண்டியது. மக்கள்தான் விழிப்புணர்வுடன் அவர்கள் உண்மையான பில்டர்களா, இதற்கு முன்னால் எத்தனை புராஜெக்டுகளை செய்து முடித்திருக்கிறார்கள், ஏதேனும் கட்டுமானத்துறை சங்கங்களில் உறுப்பினர்களாக இருக்கின்றனரா? போன்ற விவரங்களைத் தெரிந்து கொண்ட பின்னரே புராஜெக்டுகளை வாங்க முன்வர வேண்டும்”. அரசு நிலங்களில் புராஜெக்டை ஆரம்பிக்கிறார்களே, அது எப்படி சாத்தியமாகும்? “தாங்கள் ஆரம்பிக்கப்போகும் புராஜெக்டுகளுக்கு அருகில் இருக்கும் திறந்த வெளியான அரசு நிலங்களை தங்களுடைய நிலங்களாகவே பாவித்து, தற்காலிகமான வேலிகளை அமைத்து, புராஜெக்டை சுற்றியுள்ள இடங்கள் தங்கள் வசம் உள்ளதுபோன்ற ஒரு மாயத்தோற்றத்தை ஏற்படுத்தி, வாடிக்கையாளர்களை ஈர்த்து குடியிருப்புகளை விற்றுவிடுகிறார்கள்.
பின்பு அப்படி அமைக்கப்பட்ட தற்காலிக வேலிகளை அகற்றி விடுகிறார்கள்”. விதிகளை மீறி கட்டிய ஃப்ளாட்டுகளை வாடிக்கையாளர்களுக்கு தெரிவிக்காமல் விற்று விடுகிறார்கள். இதை எப்படி நிவர்த்தி செய்வது? “எந்த ஒரு புராஜெக்டாக இருந்தாலும் அதன் FSI விகித அளவுகளின்படிதான் கட்டவேண்டும் என்பது விதி. அதாவது பிரதான சாலை 100 அடியாக இருந்தால் 20 அடி அல்லது 25 அடி செட்பேக்கும், 60 அடியாக இருந்தால் 15 அடி செட்பேக்கும், 30 அடியாக இருந்தால் 10 அடி செட்பேக்கும் விட்டு கட்ட வேண்டும். தமிழகத்தில் புராஜெக்டுகளுக்கு ஏற்றாற்போல் FSI 1.5 விகிதம் அல்லது 1.75 விகிதத்தில்தான் கட்ட வேண்டும் என்பது வரையறை செய்யப்பட்டுள்ளது.
கட்டிடத்தின் உயரம் மேலே செல்லச் செல்ல மாடிப்படி, போர்டிகோ போன்ற பகுதிகளை சில நபர்கள் விதிகளை மீறி கட்டிடத்திற்கு வெளியே கட்டிவிடுகிறார்கள். நம் அண்டை மாநிலமான கேரளா, கர்நாடகாவில் FSI 2 பங்கு விகிதத்தில்தான் கட்ட வேண்டும் என்று அரசு வகுத்திருக்கிறது. தமிழகத்தில் விதிகளை மீறி கட்டிடங்களைக் கட்டினாலும் நீதிமன்றங்களில் அதற்கான அபராத தொகையைக் கட்டி அனுமதி வாங்கிவிடலாம்”. ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிட்டுள்ள கால வரையறைக்குள் புராஜெக்டுகளை முடிப்பதில்லை. இதனால் ஏற்படும் இழப்பை யார் பொறுப்பேற்று சரி செய்வது? “நேர்மையாக புராஜெக்டுகளை செய்து தரும் நிறுவனங்கள் இது போன்ற தவறுகளை செய்யாது. அனுபவமில்லாத, தொழிற்நுட்பத்தில் தேர்ச்சி பெறாத, பொறியாளர் அல்லாதவர்களைக் கொண்டு புராஜெக்ட் செய்ய முற்படும் புதிய நிறுவனங்கள்தான் இது போன்ற தவறுகளை செய்கின்றன.
இது போன்ற நிறுவனங்கள்தான் இழப்பிற்கான பொறுப்பை ஏற்றுக் கொள்ள வேண்டும்”.
புராஜெக்டுக்கான அனைத்து அப்ரூவல்களையும் பெற்ற பின்னரே விற்பனை செய்ய வேண்டும் என்பது விதி. ஆனால், சில பில்டர்கள் அப்ரூவல்கள் வாங்குவதற்கு முன்பாகவே மார்க்கெட்டிங் செய்து விடுகிறார்கள். இதை எப்படி நாம் அறிவது? எப்படி சரி செய்வது?
“புராஜெக்டுகளுக்கு அருகில் ரயில் நிலையம், விமானநிலையம், உள்வட்ட சாலை, வெளிவட்ட சாலை போன்ற வசதிகள் அமையவிருக்கின்றன, இந்த புராஜெக்டுதான் அந்த பகுதியின் மிகப் பெரிய லேண்ட்மார்க்காக அமையப்போகிறது என்று சொல்லி மக்களிடம் ஒரு செயற்கையான தேவையை உண்டாக்கி விடுகிறார்கள். மக்களும் ஆர்வக்கோளாரினால், தங்களுக்கும் பிரபலமாகப் போகும் அந்தப் பகுதியில் ஒரு வீடு வேண்டும் என்கிற ஆசையினால் அப்ரூவல்களைக் பார்க்காமல் தவறு செய்கிறார்கள்.
சில அனுபவமிக்க, தேர்ந்த பில்டர்கள்தான் இதுபோன்ற தவறுகளை செய்கிறார்கள். வாடிக்கையாளர்கள்தான் இந்த விஷயத்தில் உஷாராக இருக்க வேண்டும்”. சமூக ஆர்வலர் திரு ஆர்.தன்ராஜ் அவர்களை கேட்டபோது: “வெகு நிச்சயமாக ஏமாற்றும் பில்டர்களுக்கு இது ஒரு வேட்டு. எப்படி என சொல்வதற்கு முன்பு. ஒரு உண்மை சம்பவத்தை கூறுகிறேன்.
எனது நண்பர் திரு.கண்ணபிரான் மைலாப்பூரில் உள்ள கட்டுநர் மற்றும் கான்ட்ராக்டர் ஆகிய ஒருவரிடம் தனது பழைய வீட்டை சீரமைக்க கூறியிருந்தார். நேரில் வந்து பார்த்த அந்த கான்ட்ராக்டர் எஸ்டிமேஷன் தொகையாக 13.5 லட்ச ரூபாயை சொல்லியிருக்கிறார். நண்பர் 10 லட்ச ரூபாயை முதல் தவணையாக தந்திருக்கிறார். ஆனால் 4 லட்ச ரூபாய் அளவிற்குதான் வேலை நடந்திருக்கிறது. மீதிப் பணத்தை தனது சொந்த புராஜெக்டில் முதலீடு செய்துவிட்டார் கட்டுநர். பிறகு, மீதி 3.5 லட்ச ரூபாய் கொடுத்தால்தான் வேலை செய்ய முடியுமென கறாராக சொல்லிவிட்டார் கட்டுநர். அக்ரிமெண்டில் நாம் அப்படி சொல்லவில்லை என்றதும், அக்ரிமெண்டையே வாங்கி கிழித்து போட்டுவிட்டார் அந்த அடாவடி கட்டுநர். காவல் நிலையம் சென்றும் பயன் இல்லை, நீங்களே பேசி தீர்த்துகொள்ளுங்கள் என்றிருக்கிறார்கள்.
நண்பர் பணத்தை இழந்ததுதான் மிச்சம்.
அவர் ஏதேனும் சங்கத்தில் உறுப்பினராக இருந்திருந்தால் அங்கு புகார் தெரிவிக்கலாம் என்றால் அந்த ஏமாற்று பேர்வழி எந்த சங்கத்திலுமே உறுப்பினராக இல்லை. ஆனால் ,இந்த மசோதா தாக்கல் செய்த பிறகு எல்லாவகை கட்டுநர்கள், கான்ட்ராக்டர்களுமே பதிவு செய்தாக வேண்டும்.
இதுபோன்று ஏமாற்ற முயன்றால் கடும் நடவடிக்கை எடுத்து அவர்களை சிறைக்கு தள்ளலாம். இது மட்டுமல்ல. பிளாட் புரமோட்டர் ஒருவர் ஜாயின்ட் வென்சரில் புராஜெக்ட்டை தொடங்கினார். அந்த நிலம் மூன்று பேருக்கு சொந்தமானது. அதில் இருவரிடம் இருந்து மட்டுமே ஒப்புதல் வாங்கி வேலையை தொடங்கினார். ‘பூமி பூஜை டுடே’ என்று விளம்பரம் கொடுத்து அஸ்திவாரம் போடுவதற்குள்ளாகவே புக்கிங் செய்துவிட்டார். இன்னும் சொல்லப்போனால் பிளான் அப்ரூவல் கூட அவர் வாங்கியிருக்கவில்லை. சில மாதங்களில் நிலத்தின் மூன்றாவது சொந்தக்காரர் பிரச்சனை எழுப்பவே வாடிக்கையாளர்களுக்கு வங்கியை கை காட்டி விட்டு அந்த ஆள் பணத்தோடு எஸ்கேப் ஆகிகிட்டார்.
இதுபோன்ற ஒன்றிரண்டு ஆட்களால் நல்ல கட்டுநர்களுக்கும், கான்ட்ராக்டர்களுக்கும் அவப்பெயர் ஏற்படுகிறது. ஆகவே நாம் இந்த மசோதாவை மனப்பூர்வமாக ஏற்க வேண்டும்” என்றார் திரு. தன்ராஜ். கூடிய சீக்கிரம் சட்டமாக மாற்றப்பட்டு நடைமுறைக்கு கொண்டுவரப்பட இருக்கும் இந்த ரியல் எஸ்டேட் மசோதா கட்டுமானத்துறைக்கு நல்ல மாற்றங்களை ஏற்படுத்தும் என நம்புவோம்.